Новый налог на недвижимость: хорошо забытое старое

<em>Как и Декрет 1917 года «О земле», новый закон является неизбежным для нынешнего курса страны. Но задача властей на этот раз – избежать «кровопролития», решив задачу филигранно. С другой стороны, этот налог уже имеет историю как в самой России, так и за рубежом, не являясь тяжким бременем для населения. К тому же в муниципальных бюджетах городов мира этот налог является основным – так, бюджет Нью-Йорка, например, на 40% состоит из налога на недвижимость. Дополнительный источник финансов для российских властей на местах был бы совсем нелишним! Да и простые горожане с радостью примут новые дворовые площадки, отремонтированные школы и детские сады.

От списка…

Любой налог начинается с описи того, из чего нужно вычитать. Казалось бы, назначить отчисления за обладание недвижимостью совсем просто: пересчитываешь принадлежащее населению жилье и постройки – и вот тебе налогооблагаемая база! В России издавна велись поземельные книги, проводилась опись недвижимого имущества, однако земли внутри городов не были обмерены до конца 19 столетия. В то время как практика взимания налога на недвижимость в европейских странах началась еще с Римской Империи и Византии («налог на воздух» - на здания, выше определенной высоты).

Первая подробная опись городских земельных участков в России началась с Москвы в 1891 году, которая потом стала Городским реестром недвижимости. Правила оценки для обложения земскими сборами были написаны в 1893 году. Эти правила определяли, кем должна быть проведена оценка, кто должен входить в состав оценочных комиссий, а также сам порядок действий комиссий и права их членов. В том же году был введен квартирный налог, по разъяснению Министерства финансов, как временная замена подоходного налога. Но идея не прижилась.

… к системе

В 1910 году была проведена новаторская по тем временам реформа налогообложения городской недвижимости. Так называемая «раскладочная» основа налога была заменена на «долевую». То есть, если раньше общая сумма налога устанавливалась для каждой административно-территориальной единицы, а затем делилась («раскладывалась») местными органами между налогоплательщиками, то теперь налог рассчитывался на основе чистого дохода от использования имущества. Для собственников, не сдающих свое имущество в аренду, налог рассчитывался на основе вмененного дохода для аналогичных объектов недвижимости. По сути, уже тогда была предложена массовая система оценки недвижимости.

Наиболее сложной эта система была в Москве. В 1914 году Первопрестольная была разделена на 17 частей (зон), и для каждой части установлена минимальная и максимальная цены квадратной сажени. Дифференциация цен доходила до 20 раз. За единицу измерения была выбрана кубическая сажень. Для оценки различных видов недвижимого имущества принимались во внимание месторасположение, вид и назначение помещений, число комнат в помещении, состояние зданий, материал построек и т.д. Учитывались от 2 до 10 и более показателей, влияющих на валовую доходность. Далее из средней величины дохода вычиталась величина расходов по содержанию этого имущества: на очистку и ремонт тротуаров, дымовых труб, содержание дворника и ночного сторожа, на страхование, уплату повинностей и так далее. Таким образом, определялась чистая «доходоспособность» имущества. Периодически проводилась переоценка городской недвижимости, что позволяло более правильно устанавливать налогообложение при изменении условий экономической жизни города и района.

Вихри разорения

В Первую мировую войну оказалось уже не до совершенствования налоговой системы - казне срочно нужны были деньги. В 1916 году был введен чрезвычайный налог на прирост прибылей, взимаемый дополнительно к подоходному, а в 1917 году Временное правительство ввело огромные штрафы за несвоевременную уплату налогов вплоть до конфискации и тюремного заключения. Сразу после Октябрьской революции также было не до мелочей: большевики вменили населению 10-миллиардный единовременный революционный раскладочный налог, не отменяющий текущих налогов.

Вспомнили о налогообложении жилища только после 1920 года, когда произошло разделение бюджета на общегосударственный и местные. К последним был причислен и налог со строений. Налоговая реформа 1921 года, прописывая земельные налоги и сборы, отчасти коснулась и городской недвижимости. В 1922 году вышел декрет о местном квартирном налоге, который прописывал порядок его взимания с каждой квадратной сажени занимаемой жилой площади и льготы. Увязывать налог со стоимостью строений тогда не предполагалось. В 1926-1927 годах квартировладельцам вменялись целевые квартирные налоги. Несколько десятков лет просуществовал налог со строений, но лишь в 80-е годы он приобрел адресата: налог стал называться «с владельцев строений» и государство определилось, с кого его взимать.

Наконец, в 1991 году налог на имущество физлиц стали рассчитывать исходя из инвентаризационной стоимости квартир, а если она не определялась - от стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию. Размер налога к сегодняшнему дню стал настолько мал, что его с трудом можно почувствовать, если его целиком за весь год впишут в месячную квитанцию об оплате ЖКХ. Причина тому – стоимость московской квартиры по оценке БТИ в сотни раз меньше ее рыночной цены (кроме новостроек). То есть налогооблагаемая база для налога на недвижимость «растаяла».

Неудачная модель?

Чтобы взять реванш за упущенные сборы, налоговики попытались ввести налог на недвижимость, который определяется из рыночной стоимости квартиры и другой недвижимости. Репетируют сценарий реформы в Великом Новгороде, где с 2000 года проводится эксперимент по замене нескольких налогов - налога на имущество физических лиц и земельного налога - единым налогом на недвижимость из ее рыночной стоимости. Начав с величины налога в 3,5% от рыночной стоимости квартиры, исследователи уменьшили ставку до 0,5% и назвали ее оптимальной для выбранного участка города (для двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы эта ставка вылилась бы в 1200 долларов налога на недвижимость в год!). Для самого Новгорода эксперимент был признан удачным, однако власти остереглись от внедрения этой практики по всей России и эксперты рекомендовали законодателям продолжить работу над проектом новой главы Налогового кодекса «Налог на недвижимость».

Время подумать и еще раз посчитать…

Как бы то ни было, Министерством финансов уже была озвучена в СМИ налоговая «вилка» на недвижимость – от 0,01 до 0,5% от рыночной стоимости. В дальнейшем это ограничение предполагается снять. По заявлениям первого вице-премьера Дмитрия Медведева, в Правительстве пока нет окончательного решения о ставке прогрессивного налога на имущество и о сроках его введения. При налогообложении жилья будут обязательно учитываться его территориальное расположение и численный состав семьи. По словам вице-премьера, переход на новую методику оценки налога будет осуществлен не раньше 2010-2011 гг. За это время должна быть отработана методика рыночной оценки недвижимости для каждого муниципального образования России, разработаны коэффициенты снижения и увеличения налога для различных слоев граждан, утвержден базовый процент отчисления и так далее.

С Цезаря – цезарево

Пока депутаты трудятся над новым законом, эксперты уже высказали свои опасения по поводу налога на недвижимость. Первая проблема заключается в подсчете рыночной стоимости недвижимости. Как определить, сколько стоит квартира москвича? В год в столице продается около 10000 квартир. Но дело в том, что не все сделки регистрируются с ценой реальной продажи. Продавцы указывают цену ниже 1 млн рублей (до 40 тыс. долларов), чтобы не платить налог на доход, равный 13% от стоимости. Покупатели из опасения привлечь к своим доходам внимание налоговых служб, тоже скрывают стоимость сделки. Брать рыночную цену из объявлений газет и баз данных с рекламой недвижимости? Но ведь это не конечная стоимость сделки – торг в некоторых случаях может достигать и 5, и 10, и 20% (в зависимости от состояния рынка, дороговизны недвижимости и других фактов).

Даже если аналитикам удастся создать сложную математическую модель расчета стоимости, которая учтет сотню параметров квартиры – от района, до того факта, что у вас не делался капремонт - стоимость двухкомнатной «хрущевки» в Текстильщиках составит от $ 150 000 до 200 тысяч. Если в районе сердечная управа и ему не особо нужны деньги на благоустройство района, он установит 0,01%, и за двушку придется платить $20 в год. А если городские власти установят верхний «потолок» ставки - 0,5%, тогда придется раскошелиться на $750 - 1000! В Министерстве финансов надеются, что местные власти не будут завышать налог среди своих потенциальных избирателей…

Другая проблема состоит в том, что даже мизерные ставки нового налога в 3-5 раз больше существующих, а для малоимущей старушки – огромные деньги. И квартиру она не покупала за миллионы, а получила как благодарность от государства за многолетний и порой опасный труд. Как просчитать стоимость квартир такой категории граждан? Выделять ли в группу квартиры, которые не покупались, а были приватизированы? Но ведь есть разница между пенсионером и хорошо зарабатывающим бизнесменом?

Президент России Владимир Путин в послании Федеральному собранию РФ о бюджетной политике до 2010 года упоминал о необходимости предусмотреть систему вычетов, чтобы налоги в отношении малообеспеченных соотечественников остались на прежнем уровне. В данное время от имущественного налога освобождены инвалиды, пенсионеры, участники войны и ряд других льготных категорий населения. Перейдет ли эта льгота на новый налог на недвижимость – покажет время.

Путешествие «панельки» по миру

Наша редакция провела сравнительный анализ того, каким налогом облагалась бы стандартная квартира в «спальном» районе Москвы, окажись она в столицах других государств, где налог на недвижимость имеет давнюю и непрерывную историю.

Для расчета взята «живая» квартира, которая рекламируется в одном из изданий по недвижимости: 2-комнатная квартира на улице Люблинской (станция метро «Марьино») на 6 этаже 14-этажного панельного дома с площадями: общая - 54,4 кв. м, жилая – 32,4 кв. м, кухня – 8,5 кв.м, в квартире имеется телефон. Стоимость такой квартиры - $ 240 тысяч.

Город мира	Страна	Методика расчета налога - доля к рыночной стоимости, если не указана другая стоимость	Размер налога за год, $
Нью-Йорк	США	1,12% х коэффициент	2730
Мадрид	Испания	0,2%	480
Прага	Чехия	$ 0,005 за кв. метр х коэффициент (4,5)	13
Торонто	Канада	1,2%	2 880
Париж	Франция	0,27%	655
Рим	Италия	0,05% от кадастровой стоимости (на 50% ниже рыночной)	60
София	Болгария	0,15% минус скидка 50% как за единственное жилье	180
Стокгольм	Швеция	2,5%	6 000
Берлин	Германия	0,1%	240
Лондон	Великобритания	0,08% к стоимости 1991 года	160
Хельсинки	Финляндия	$ 1,1 х площадь	60
Стамбул	Турция	0,006% от кадастровой стоимости	100
Москва 2011 год, минимум (прогноз)	Россия	0,01%	24
Москва 2011 год, максимум (прогноз)		0,5%	1200

Справка:

В 2000-2007 гг. номинальные доходы Москвы выросли вчетверо - с 177,3 млрд до 740,6 млрд рублей. В законе о городском бюджете на 2007 год был предусмотрен рост доходов на 46 процентов. По закону о московском бюджете на 2006 г., 77% всех доходов принесли столичной казне всего два налога: на прибыль ($8,3 млрд) и на доходы физических лиц ($6,4 млрд).

Согласно отчетам Всемирного банка, в некоторых развивающихся странах налогообложение недвижимости составляет от 40ы до 80% доходной части городских бюджетов.

А в это время за границей…

Налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах. В бюджетах стран его доля колеблется от 1 до 3 процентов. Но поскольку он является чисто местным, бюджетам муниципалитетов он приносит основную статью доходов. К примеру, в некоторых штатах Австралии поступления от этого налога составляют более 90 процентов местного бюджета, в США - до 75 процентов, Канаде - до 80 процентов.

Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах - Австралии, Канаде, Нидерландах, США, Франции, Швейцарии - местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной.

Вот несколько конкретных примеров налогов на недвижимость в некоторых странах:

США

В США налог рассчитывается ежегодно в размере около 1% от стоимости недвижимости. Кроме ставки налога, в США существует система всякого рода коэффициентов. Определение этих коэффициентов производят местные органы самоуправления. Таким образом, сумма налога за дом одной и той же стоимости в разных районах страны будет разной. К примеру, в 2005-2006 годах годовой налог на нью-йоркскую квартиру стоимостью $400000 составлял $4552. За аналогичный по стоимости дом в городе Бельвью, штат Вашингтон, его владелец платил на $1995 меньше.

Из-за коэффициентов владельцы двух одинаковых объектов, расположенных по соседству, могут платить совершенно разные налоги. Многие адвокаты в США специализируются исключительно на обжаловании оценки имущества, произведенной для налогообложения. Более того, гражданские свободы в стране зашли так далеко, что в некоторых американских городах должность оценщика выборная. А в некоторых местностях налог на недвижимость устанавливается по результатам референдума.

Практика, аналогичная американской, при которой каждый год ставка налога меняется в зависимости от нужд местных органов власти, существует также в Голландии, Южной Корее и Японии.

Франция

Налог на недвижимость не фиксирован, и его сумма варьируется в зависимости от типа недвижимости. Впрочем, неприятность этого налога. компенсируется тем, что кадастровая стоимость домов во Франции не пересматривалась с начала 1960-х (хотя предусмотрена регулярная корректировка каждые пять-шесть лет). Поэтому выплаты по налогам на недвижимость сравнительно невелики - до 2000 евро. Кроме того, если сумма стоимости недвижимости и сбережения в банке домовладельца превышают 732000 евро, с собственника дополнительно взимается так называемый «Налог на имущество», который в наших понятиях можно рассматривать как налог на богатство (или роскошь).

Интересен опыт борьбы французских властей со спекулятивными сделками с недвижимостью: налог на прибыль с перепродажи, если владелец решил перепродать недвижимость в первый год, составит 33,3 процента. Этот процент уменьшается с каждым годом, а через 10 лет – уже не облагается.

Испания:

Ежегодный налог на недвижимость в Испании составляет 0,2% от оценочной стоимости и уплачивается один раз в год.

Болгария

Налогооблагаемой базой является цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Если для собственника это единственное жилье, налог снижается на 50%. Налог вносится четырьмя равными частями в течение года.

Чехия

В Чехии хотя и существует практика взимания налога от стоимости квартиры, но учитывается лишь остаточная стоимость жилья (нечто вроде российской цены БТИ). Ставка налога составляет 1 крону (примерно $ 0,05) за квадратный метр в многоквартирных домах и умножается на коэффициент, который зависит от количества проживающих в городе (деревне) людей. Так, в селениях с численностью до 300 человек коэффициент составляет 0,3, в городах до 50 тыс. человек – 3,5, в самой Праге – 4,5. К примеру, за квартиру площадью 300 кв. м в центре Праги владелец должен ежегодно платить всего 50 евро.

Германия

В Германии налог на владение недвижимостью составляет его приблизительно 0,1 % от стоимости недвижимости в год. Учтивые немцы могут снизить налог, если недвижимость построена с использованием энергосберегающих и экологичных технологий.

Италия

В солнечной Италии налоги рассчитываются от кадастровой стоимости объекта, которая на 50–60% ниже рыночной и составляет 0,05 процента.

Канада

Местный налог на недвижимость варьируется в зависимости от района. Для больших городов он составляет 1-1,2% в год.

Великобритания

В Великобритании налог на недвижимость исчисляется с оценки рыночной стоимости дома. Правда, не актуальной, а той, что сложилась на 1 апреля 1991 года. Следующая общебританская переоценка должна была состояться в 2007 году, но ее перенесли - теперь она пройдет после выборов. Еще одно отличие британской системы от американской в том, что здесь установлены фиксированные ставки налога на недвижимость в зависимости от ее цены. Местные власти имеют право корректировать ставку налога, но центральные органы вправе эту коррекцию отменить. Сейчас средний размер выплаты по налогу – 1056 фунтов. Владелец особняка в Лондоне стоимостью ?320 тыс. и выше (дом самой высокой категории ставки налога) платит ежегодно ?2536 фунтов (около 0,08%). Так что в отличие от США дома одинаковой стоимости в Британии облагаются одним и тем же налогом вне зависимости от их месторасположения.

Финляндия

Совершенно иной подход к налогу на недвижимость в Финляндии. Это одна из немногих стран, где рыночная стоимость дома не имеет никакого значения. Все зависит от метража. Ставка налога почти не меняется в зависимости от расположения жилья и наличия в нем каких бы то ни было удобств. Роскошная квартира в центре Хельсинки площадью 200 кв. м будет облагаться по той же ставке, что и пустующий где-нибудь за полярным кругом сельский дом того же метража: 76 евроцентов за квадратный метр общей площади, то есть €152.

Швеция

В Швеции налог на недвижимость в этом году в очередной раз снизился: владельцы квартир будут платить 0,5% от так называемой экспертной цены, которая, к тому же, составляет 75% от рыночной стоимости.

Норвегия

Налог на недвижимость в Норвегии считается одним из самых высоких в мире и составляет 2,5% от стоимости жилья, при этом стоимость жилья составляет не менее 451000 крон (240 тыс. долларов)

Турция

Сумма, с которой происходит начисление налога, рассчитывается администрацией округа (города) на основе экспертной таблицы стоимостей земельных участков и построенных там объектов. По таблице стоимостей определяется цена 1 кв. м в данном районе, умножается на метраж и получается итоговая стоимость. В среднем, это 6000 -12000 евро за 50 - 80 кв. метров. Ставка налога – на землю 0,3%, на жилой фонд – до 0,6 процента. Поскольку местное население проживает в основном в частных домах на собственных участках земли, хитрые турки заявляют свою недвижимость как «недострой», чтобы платить в 2 раза меньше налогов. Поэтому удивленному взору приезжих предстают многочисленные арматурины, торчащие из последних этажей домов.

Владимир Волков

Источник:
Московская перспектива
№ 4  за 15.01.2008