Оценка коммерческой недвижимости (торговой, офисной, складской)

Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который, конечно же, более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Несовершенна законодательная база управления нежилой недвижимостью в городе, очевидно, велика доля теневого сектора в этой сфере, и московскому рынку нежилых помещений далеко до европейских стандартов, но несомненными представляются его дальнейшее развитие и огромный потенциал, поэтому работы, посвящённые рынку нежилой недвижимости очень актуальны в настоящее время. Москва всегда развивалась стремительнее и была ближе к европейским столицам и крупным городам, чем другие города Российской Федерации, поэтому опыт Москвы в имущественно-земельной политике полезен и важен для других городов.

Цели и ситуации оценки нежилой и офисной недвижимости.

В настоящее время цели оценки нежилой и офисной недвижимости можно разделить в зависимости от собственника объекта недвижимости. Если собственнкиом объекта оценки выступают государственные или муниципальные органы власти, то целями оценки могут быть:

• приватизация;
• передача в доверительное управление либо передача в аренду;
• использование объектов недвижимости в качестве предмета залога;
• продажа или иное отчуждение объектов недвижимости;
• переуступка долговых обязательств;
• передача объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• возникновение спора о стоимости объекта недвижимости
• оценка при национализации имущества,

Если собственником объекта недвижимости выступает физическое лицо, то возможны следующие цели оценки:

• ипотечное кредитование физических лиц,
• составление брачных контрактов; раздел имущества разводящихся супругов,
• выкуп или иное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд,
• в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.
• купля-продажа объектов недвижимости;
• акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• дополнительная эмиссия акций или привлечении новых пайщиков;
• ликвидация объектов недвижимости;
• сдача недвижимости в аренду;
• уточнение налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
• страхование объектов недвижимости;
• кредитование под залог объектов недвижимости;
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
• и др.

Процедура оценки нежилой и офисной недвижимости:

Процедура оценки нежилой недвижимости включает в себя следующие укрупненные этапы:

1. Согласование параметров договора на оценку нежилой недвижимости (определение объекта оценки, целей, стоимости услуг по оценке и сроков выполнения работ), подписание договора на оценку нежилой или офисной недвижимости;
2. Осмотр объекта оценки, при необходимости замеры его линейных размеров, анализ физического состояния основных конструктивных элементов;
3. Сбор необходимой документации;
4. Подготовка отчета об оценке:
   1. Анализ наиболее эффективного использования строения;
   2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
   3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости;
   4. Оформление отчета об оценке.
5. Передача выполненной работы Заказчику.

Документы, необходимые для оценки нежилой или офисной недвижимости.

При оценке нежилой недвижимости необходимо предоставить 2 типа документов:
1. Правоустанавливающие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество;
2. Сведения об обременении имущества (договоры залога, ипотеки, долгосрочной аренды);
3. Паспортные данные заказчика (для физических лиц), реквизиты юридического лица.
4. Наличие перепланировок и их оформление.
5. Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости на дату проведения оценки (для юридических лиц).

2. Документы с техническими параметрами объекта:

1. Паспорт БТИ для строения
2. Кадастровый план земельного участка

Также необходим выезд нашего оценщика для осмотра объекта оценки.

Стоимость оценки нежилой недвижимости:

Стоимость оценки нежилой или офисной недвижимости зависит от конкретного объекта оценки. Если это простой офис в Москве, средней площади, с типовой отделкой, без перепланировок и обременений, то стоимость оценки подобного объекта будет составлять порядка 5-6 000 рублей. Если в качестве объекта оценки выбран огромный производственный корпус с охраняемой территорией, дорогими инженерными коммуникациями, с благоустройством территории в виде асфальтированной площадки, парковки, то стоимость услуг по оценке будет включать в себя стоимость оценки коммуникаций, благоустройства и строений. Итоговая стоимость может составлять от 40 до 300 тысяч рублей за подобный объект.

Сроки выполнения работ по оценке:

Сроки выполнения работ по оценке нежилой недвижимости также зависят от объекта недвижимости, но в среднем составляют от 2 (оценка офиса) до 10 рабочих дней (производственное помещение с благоустроенной территорией).