Перспектива изменения стоимости земельного участка под промышленные объекты в городе Тульской области с населением 50-200 тысяч
Under:
Рынок земли в Тульской области находится в стадии формирования. По прогнозам, земля в Подмосковье и близлежащих областях будет дорожать. Назовем основные предпосылки роста стоимости земельных участков:
- общая положительная тенденция экономического развития России; стабильно высокие цены на нефть;
- значительный кадровый потенциал областных и районных центров;
- отсутствие свободных территорий для обширного строительства в Москве;
- привлекательность покупки земли с точки зрения надежности инвестиций, особенно для российского капитала. Существенное увеличение наличной денежной массы в России приводит к появлению все новых областей для их вложения и инструментов для их приумножения, тем более что цены в столице достигли психологических максимумов и требуются новые инвестиционные направления;
- становление института ипотеки имеет все шансы сделать землю более ликвидной. В частности, земли теперь можно использовать и в качестве залога для финансирования инвестиционных проектов;
- рост интереса инвесторов из России и ближнего зарубежья к вложениям в землю в расчете на спекулятивный доход и развитие территорий. За последние 12 месяцев было создано сразу несколько фондов недвижимости, которые вместе с известными игроками фондового рынка вкладывают средства в недооцененные земли. Кроме того, на рынках земли заметна активность и крупнейших российских нефтяных компаний;
- приход на рынок недвижимости крупных иностранных игроков и ясно формулируемая ими установка на скупку недорогих земель с низкой ликвидностью и горизонтом инвестирования 5—10 лет. Свои операции в России начинают американские и самый большой германский (Hypo Real Estate) фонды недвижимости, а также ряд европейских банков;
- надежность предмета инвестиций: даже во время кризиса 1998 г. цена подмосковных земель не упала, хотя ее рост временно остановился.
- выравнивание цен (сегодня цены на участки, расположенные в радиусе 15—20 км, различаются в десятки и сотни раз) также приведет к росту стоимости дешевой земли;
- ряд менее значимых факторов: активность девелоперов, приводящая к улучшению инфраструктуры, изменение оценки близости к Москве, увеличение рентабельности производств.
Согласно информационно-аналитическому бюллетеню рынка недвижимости R-way, стоимость земельных участков на расстоянии свыше 50 км от МКАД по южному направлению выросла за 5 лет (с 2002 по 2007 год) в 10,31 раз.
Таблица 1.
Цена за 1 сотку, $ Темп прироста цен за 5 лет Ежемесячное удорожание, %
сентябрь 2002 г. июль 2007 г. 10,31 4,105%
160 1650
По мнению Специалистов, подобный рост стоимости вызван дисбалансом спроса и предложения на этапе формирования земельного рынка.
На момент проведения исследования темп роста стоимости земельных участков существенно замедлился:
Таблица 2.
Цена за 1 сотку, $ Темп прироста цен за 5 месяцев Ежемесячное удорожание
декабрь 2006 г. май 2007 г. 1,031 0,617%
1600 1650
Специалист принимает наиболее вероятное ежемесячное удорожание в течение 5 лет прогнозного периода в размере 2,361% (среднее значение).
Таким образом, перспектива изменения рыночной стоимости земельного участка площадью более 100 га за 5 лет может быть представлена в таблице 3.
Таблица 3.
Прогноз стоимости ЗУ пессимистический наиболее вероятный оптимистический
Ретроспективное
изменение цен на ЗУ 1,03 10,31
Среднее ежемесячное удорожание 0,617% 2,361% 4,105%
Среднее годовое удорожание 7,66% 32,32% 62,05%
Итого удорожание за 5 лет 1,447 4,056 11,177
Стоимость ЗУ на дату исследования, руб./га 1 300 000
Стоимость ЗУ через 5 лет, руб./га 1 867 000 5 235 000 14 425 000
