Права собственности на участок и здания

Согласно новому закону все земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности под приватизированными объектами недвижимости, должны быть оформлены в собственность или аренду до 1 января 2010 года, а земли, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) - до 1 января 2013 года.

О том, какие изменения произойдут на рынке недвижимости с принятием данного законопроекта корреспонденту ИА DAILYSTROY рассказал Павел Карцев, старший консультант отдела оценки и инвестиционной стратегии компании Jones Lang LaSalle.

По словам Павла Карцева, при проведении первичной приватизации в России предприятия, а также недвижимость приватизировалась без передачи в собственность прав на земельные участки. Земля в основном передавалась на праве бессрочного (постоянного) пользования либо в аренду.

Принятый закон дает право собственникам ранее приватизированных объектов получить земельные участки, отведенные под них, в собственность, причем по льготным ценам. Цена льготного выкупа установлена в процентах от кадастровой стоимости земли: для Москвы и Санкт-Петербурга - 20%, для остальных регионов - 2.5%.

Закон также дает право на выкуп земли не только собственникам ранее приватизированных объектов, но и остальным гражданам, с той лишь разницей что для них ставки выкупа будут выше: для Москвы - 30-кратная ставка земельного налога (при ставке налога 1.5% от кадастровой стоимости, цена выкупа составит 45%), а для других регионов - до 10-ти кратной ставки налога (т.е. до 15% от кадастровой стоимости).

Возможность льготного выкупа участков, предоставляемая данным законом, будет являться стимулом для многих собственников по выкупу земли, а, значит, в гражданский оборот будет введено большое количество земли, что будет иметь сильное значение на развитие земельного рынка и рынка недвижимости в целом.

Кроме того, как отмечает Павел Карцев, в настоящее время в России участок и находящиеся на нем здания юридически не являются единым объектом, и при совершении сделок фигурируют как самостоятельные объекты. Не редки случаи, когда здание может продаваться без передачи каких-либо прав на земельный участок (это особенно распространено в Москве). Наличие прав собственности и на участок и на здания в руках одного собственника позволит, наконец, приблизится к классическому пониманию недвижимости как единого целого и упорядочить правовые отношения в данной сфере. Как следствие это снизит риски совершения сделок с недвижимостью, улучшит ее привлекательность как инвестиционных объектов и даст дополнительный стимул для вливания инвестиций и развития рынка. Согласно принятому закону, возможность льготного выкупа земли установлена до 1 января 2010 года. После этого право на выкуп участков в собственность не пропадает, однако выкуп будет осуществляться по кадастровой стоимости. А это уже дает определенность с ценой выкупа, позволяет инвесторам более надежно прогнозировать свои денежные потоки. Кроме того, с учетом того, что кадастровая оценка проводится один раз в период не менее 5 лет, и следующая переоценка кадастровой стоимости участков будет проведена только в 2012-2013 году, получается, что фактически после 2010 года и до последующей переоценки кадастровая стоимость земли, при допущении о постоянном росте цен, будет ниже рыночной.

Второй важный момент, устанавливаемый данным законом, как отмечает Павел Карцев, - это продление сроков переоформления прав бессрочного (постоянного) пользования землей в права собственности либо в аренду. Право бессрочного (постоянного) пользования является в настоящее время анахронизмом и наследием советской эпохи, а также периода ранней приватизации, когда передача прав собственности на землю не была урегулирована законодательно. Сроки переоформления бессрочного пользования уже несколько раз переносились, что было связано с отсутствием как дальнейшего правового развития данного вопроса (подзаконных актов, развития земельного кадастра и пр.), так и отсутствием средств у многих правообладателей, в том числе государственных и муниципальных предприятий по оформлению всей необходимой документации.

Теперь же есть надежда, что в связи с возможностью льготного выкупа, а также завершения работ по созданию кадастра, переоформление прав бессрочного пользования пойдет более быстрыми темпами и завершится в намеченные сроки.

Источник: Информационная служба ИА DAILYSTROY