I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Существующая нестабильность экономической ситуации в России приводит к существенному увеличению рисков при продаже товаров, проведении работ, оказании услуг с отсрочкой платежа (получение предоплаты как формы платежа на региональных рынках используется в ограниченных размерах).

Имеющаяся низкая платежеспособность предприятий вызывает рост достаточных объемов дебиторской задолженности на балансах производителей.

Как объект учета дебиторская задолженность по сроку платежа классифицируется на:

Образование дебиторской задолженности экономически объяснимо недостатком оборотных средств.

Согласно исследований Всемирного банка, причиной возникновения неплатежей в России явилось несоответствие требований макро- и микроэкономической политики государства.

Ущерб - убытки, непредвиденные расходы, утрата имущества и денег, упущенная выгода.

При причинении повреждений Вашему имуществу, произошедших в результате чьих либо действий (пожара, залива квартиры, ДТП), проведение независимой экспертизы ущерба, прямых убытков и неполученных доходов (упущенной выгоды) поможет Вам создать прочную юридическую основу для восстановлении Ваших прав и компенсации ущерба, в соответствии со Статьей 15 Гражданского Кодекса РФ ("Возмещение убытков"), которая гласит:

"1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Причина неполучения государством части финансовых средств от предоставления права пользования государственной собственностью (недрами) – это отсутствие методической базы для расчета размера указанных платежей. Отказ от конкурсной формы проведения раунда лицензирования позволил, с одной стороны, существенно увеличить поступления в бюджеты различных уровней вследствие того, что бонусы победителей в несколько раз превышали стартовые значения, однако, с другой стороны, законодательно установленная величина стартового бонуса значительно меньше стоимости подготовки запасов участка недр за счет государственных средств. Кроме того, размер платы за геологическую информацию по участку недр, передаваемому в пользование, определяется экспертно, что опять же не отвечает интересам государства.  

Каковы критерии оценки квартиры?

При оценке квартиры учитываются множество различных критериев:

• Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком;
• Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;
• Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится настоимости квартиры;
• Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
• Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому извест
  

Согласно новому закону все земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности под приватизированными объектами недвижимости, должны быть оформлены в собственность или аренду до 1 января 2010 года, а земли, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) - до 1 января 2013 года.

О том, какие изменения произойдут на рынке недвижимости с принятием данного законопроекта корреспонденту ИА DAILYSTROY рассказал Павел Карцев, старший консультант отдела оценки и инвестиционной стратегии компании Jones Lang LaSalle.

По словам Павла Карцева, при проведении первичной приватизации в России предприятия, а также недвижимость приватизировалась без передачи в собственность прав на земельные участки. Земля в основном передавалась на праве бессрочного (постоянного) пользования либо в аренду.

В то же время следует отметить, что скважины, как и многие объекты обустройства месторождений, являются достаточно специфическими объектами и интерпретация классических оценочных подходов и методов по отношению к ним требует определенных знаний в области геологии и технологии добычи. К сожалению, как показала практика экспертизы отчетов, основной массе оценщиков пока не удается проводить расчеты стоимости скважин, которые были бы достаточно убедительными для заказчика. Особенно это касается затратного подхода.

<em>Как и Декрет 1917 года «О земле», новый закон является неизбежным для нынешнего курса страны. Но задача властей на этот раз – избежать «кровопролития», решив задачу филигранно. С другой стороны, этот налог уже имеет историю как в самой России, так и за рубежом, не являясь тяжким бременем для населения. К тому же в муниципальных бюджетах городов мира этот налог является основным – так, бюджет Нью-Йорка, например, на 40% состоит из налога на недвижимость. Дополнительный источник финансов для российских властей на местах был бы совсем нелишним! Да и простые горожане с радостью примут новые дворовые площадки, отремонтированные школы и детские сады.

От списка…

Как стать земельным инвестором

Чтобы стать сегодня земельным инвестором, необходимо знать гораздо больше, чем нужно для ведения операций с городской недвижимостью. Более того, частный инвестор должен фактически стать предпринимателем и самостоятельно изучить данный сегмент, даже если он в дальнейшем собирается воспользоваться услугами управляющей компании. Земельный рынок еще не до конца сформирован, и подвоха можно ждать с разных сторон (это не касается небольших земельных участков в коттеджных поселках). Однако, по признанию многих экспертов, прибыли, которые получают успешные инвесторы-частники, окупают все с лихвой.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости (оценке) геологической информации

Филатов С.А. (ГУП ХМАО НАЦ РН им. В.И.Шпильмана)

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Что регулирует новый закон?

В настоящее время действует Федеральный закон «О государственном земельном кадастре», в соответствии с которым кадастровому учету подлежат только земельные участки. По новым правилам в единый кадастр попадут как они, так и другое недвижимое имущество (здания, строения, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства). Положения закона не будут применять в отношении недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Какие сведения содержит государственный кадастр недвижимости?

В государственный кадастр недвижимости войдут следующие сведения:

Недвижимость - это залог

Чаще всего оценку проводят банки перед тем, как выдать ипотечный кредит. Эта процедура осуществляется специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать особенность и специфику целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную недвижимость прежде всего как имущество, которое в случае невыплаты кредита можно продать и вернуть себе причитающиеся по кредитному договору деньги. В связи с этим кредитор на основе заключения оценщика определяет достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита.

Кроме того, оценка происходит при оформлении сделок купли-продажи, страхования или раздела имущества. К услугам оценщиков придется прибегнуть для оценки ущерба и страхового возмещения. Кстати, если вы берете заем под залог своей квартиры, то ее тоже придется оценить.

С землей сложнее

Рассматривавшийся спор касался регистрации договора аренды помещения, заключенного между департаментом имущества и фирмой-арендатором. Договор был рассчитан на срок 10 лет, следовательно, подлежал государственной регистрации. И в самом договоре было четко сказано, что арендатор должен в течение месяца передать необходимые для регистрации документы в регистрирующий орган. Но что-то в отношениях сторон не сложилось: сам арендатор впоследствии утверждал, что арендодатель не передал ему экземпляры договора, необходимые для регистрации. Только никаких документальных подтверждений вины арендодателя в задержке передачи документов у арендатора не оказалось. Возможно, в устных переговорах арендодатель и признавал свою вину, но устные признания к делу не подошьешь. А письменных претензий арендатор не направлял.

В итоге ни через месяц, ни через полтора месяца на регистрацию ничего сдано не было. Департамент имущества не стал выяснять, чья в этом вина, и поступил радикальным образом: сдал помещение в аренду другой фирме.

За год рост арендных ставок в данном сегменте, по оценке Владислава Ковалевского, руководителя департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург, составил 10–15% в зависимости от класса (класс А – $115–140/кв.м, класс В – $90–120/кв.м). Возросли операционные расходы и увеличилась плата за коммунальные услуги.

По прогнозу г-на Ковалевского, равновесие в сегменте складской недвижимости может наступить не ранее чем через год, когда будут запущены крупные объекты. Пока же рынок логистических комплексов остается рынком продавца.

Объем инвестиций в складскую недвижимость в 2008–2009 гг. увеличится в четыре раза по сравнению с показателями последних двух лет, и составит около $4 млрд. Заявленный объем ввода в этот период – около 1,6 млн кв.м. Ожидаемая доходность девелоперских проектов в сфере складской недвижимости в Петербурге составляет 18–21%. Средняя доходность инвестора – 12–13%.

Как ведут себя цены в регионах? Оправдались ли ожидания ценового витка, вслед за столичным «скачком» 2006 года? Будет ли метр расти дальше? - эти вопросы Интернет-журнал о недвижимости Mertinfo.ru  задал своим собеседникам.

Темпы ввода нового жилья по России достигли «советского» уровняЮлия Малькова, PR-менеджер Финансово-строительной корпорации «Лидер»:За последние годы цены в разных городах выросли примерно одинаково. Если где-то рынок жилья в течение  долгого времени стагнировал, то рано или поздно происходил резкий скачок цен.

На сегодня далеко не все регионы могут похвастаться большим количеством вводимого жилья. Наиболее привлекательны, с точки зрения финансовых вливаний, — города Краснодарского края, Екатеринбург, Нижний Новгород, Белгород, Калининград. Именно в этих городах самые высокие темпы строительства.

Ушли в плюс

«Невероятно, но арендные ставки на некоторые объекты, расположенные в центре Москвы, в прошлом году выросли вдвое. Если в 2006−м максимальные арендные ставки на офисы класса А внутри Бульварного кольца составляли тысячу долларов за квадратный метр в год, то в минувшем году было заключено несколько сделок по цене две тысячи долларов», — констатирует начальник по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников.

Наследье старины глубокой

Еще лет 150 назад городской (в современном понимании) застройки в Москве и не существовало – были индивидуальные дома с собственными участками. Однако к концу XIX века появилась новая тенденция – 1-2-этажные строения сносились, на их месте появлялись «доходные дома» в 5-6 этажей высотой. Стремительно подорожавшая земля, желание поселить на каждом квадратном метре как можно больше жильцов подвигало домовладельцев на столь радикальные меры.

Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости — кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу. D’ решил вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.

Мировая практика

Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров «лопнувших пузырей», когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926−м, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997–1998 годах, в Японии в начале 1990−х, а также прошлогодний кризис в США.

«До лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться незначительно, зато в августе произойдет сезонный скачок цен» По данным «Миэль-аренда», в секторе аренды жилья экономкласса в Москве в течение прошлого года продолжался рост арендных ставок. Стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса увеличилась на 23,76%, двухкомнатных – на 34,29%, трехкомнатных – на 25%.

В Москве поблизости от конечных станций метро обычные однокомнатные квартиры стоят в среднем 800–1000 долларов. В центре квартиры с хорошим ремонтом – в 1,5–2 раза выше. В прошлом году повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры стоимостью 751–1000 и 1001–3000 долларов и двухкомнатные квартиры стоимостью 1000–3000 долларов в месяц.

В Земельном кодексе четко определено: мораторий на продажу сельхозугодий действует до 1 января 2008 года. Депутаты должны были к этому времени принять ряд законов, чтобы заработал цивилизованный рынок земли. Но они этого не сделали. В Министерстве юстиции уверяют, что из-за непринятия законов мораторий считается продленным автоматически. И нотариусы не смогут заверять договоры купли-продажи сельхозземли. «Нотариусы за консультациями к нам не обращались. И мы не собираемся готовить разъяснения для них. Все прописано в законе. Будет продолжаться действие моратория», — спокойно ответила замдиректора Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Минюста Татьяна Баранова. Однако работающие на рынке юристы придерживаются иного мнения. Они считают, что «оговорка» в Земельном кодексе не остановит бизнесменов, желающих легализировать скупленные по дешевке крестьянские паи.

Вариант выделения очередникам земли под строительство вместо квартир не нов, его уже пытались продвинуть власти некоторых областей. Однако вскоре Федеральная антимонопольная служба признала эти эксперименты незаконными. Дело в том, что Земельный кодекс запрещает предоставлять землю из муниципального или государственного фонда бесплатно и без торгов. Без проведения торгов можно выделить участок земли лишь зарегистрированным дачным, садоводческим или огородническим объединениям или же отдельным категориям граждан. Например, Героям Советского Союза.

В Москве с января 2007 года стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса увеличилась на 23,76%, двухкомнатных – на 34,29%, трехкомнатных – на 25%. Около конечных станций метро обычные «однушки» стоят в среднем 800–1000 долларов, а в центре столицы квартиры обходятся в 1,5–2 тыс. долларов и выше.

В странах Европы заметно различаются жилищные стандарты. То, что считается жильем в Италии, в Германии может называться развалиной. То, что у немцев именуют стандартом, у британцев – роскошь. Тем не менее можно провести некоторые сравнения.

Лондон в последние годы подтверждает репутацию самого дорогого города Европы. Как сообщает европейский корреспондент газеты ВЗГЛЯД, однокомнатная квартира в центре Лондона может стоить около 240 фунтов в неделю (470 долларов в неделю, или до 2350 долларов в месяц). Аренда двухкомнатной квартиры не в центральных районах с ремонтом средней руки стоит в среднем 300–400 фунтов в месяц. Стоимость аренды жилья в Лондоне сильно зависит от районов города. Особенно дороги квартиры в тихих районах, например, как Хэмпстед.

Законопроектом предлагается установить выкупную цену на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в размере 2,5 проц. кадастровой стоимости земельного участка.

Столько же будут платить граждане и некоммерческие организации, но только в том случае, если право собственности указанных лиц на объекты недвижимости возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При установлении земельного налога представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных Кодексом, порядок и сроки уплаты налога.

Об этом Письмо Минфина РФ № 03-05-06-02/137 от 25.12.2007 г.

Согласно ст. 394 НК РФ налоговые ставки для исчисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать, в частности, 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства.

Так, среди законопроектов, готовящихся ко второму чтению, в этот план включены проекты законов «Об аффилированных лицах», «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества» (предполагаемое время второго чтения - июнь). Также будет продолжена работа над рядом законопроектов, вносящих изменения в действующее законодательство: в ФЗ «Об аудиторской деятельности» (в части перехода к новой системе регулирования аудиторской деятельности), в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в части совершенствования законодательства о банкротстве), в I часть Налогового кодекса, в I часть Гражданского кодекса, в ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «О госрегистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в части изменения правового положения ООО).

А можно ли работать в квартире?

Жилищным кодексом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, например, на вполне законных основаниях могут работать дома внештатные авторы, бухгалтеры, художники, репетиторы и т. д. – такая работа по своей сути не может нарушить права и интересы соседей.

Но чего уж категорически нельзя – располагать в жилых помещениях промышленные производства. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Условия перевода в нежилой фонд

Все дело в парковках?

Два месяца назад редакция нашей газеты поменяла место дислокации и переехала с легендарной улицы «Правды» на Петровско-Разумовский проезд - в здание, которое раньше занимала швейная фабрика «Вымпел». Поначалу мои коллеги были в шоке от нового адреса. До ближайшего метро плестись не меньше 20 минут, по соседству жилые дома, а не бесконечные ряды офисных зданий, к которым мы привыкли на старом месте.

Зато теперь по пути на работу я умудряюсь забежать на маникюр (в окрестностях несколько салонов красоты с человеческими ценами, о коих на улице «Правды» можно было только мечтать), сфотографироваться на новый загранпаспорт (раньше это можно было сделать только у метро), сдать в ремонт сумку, заказать новые ключи для домофона. А по дороге домой - заскочить за овощами в палатку и затариться в супермаркете моей мечты: там можно купить и хорошее вино, и жидкость для снятия лака.